Оттолкнулись от дна: как изменятся цены на недвижимость в 2019 году

В прошедшем году рынок жилья «встряхнули» новые поправки в законе о долевом строительстве и рост ипотечных ставок. Аналитики N1.RU выяснили, насколько подорожала омская недвижимость, а эксперты рассказали, почему в 2019 году стоит опасаться дефицита новостроек, какие объекты будут пользоваться повышенным спросом и стоит ли торопиться с покупкой квартиры. 

Прошедший год показал стабильный рост цен на недвижимость в Омске. Аналитики N1.RU провели исследование динамики цен на жильё в период с ноября 2017 года по декабрь 2018. Проанализировав более 11 тысяч объявлений по продаже вторичного жилья и около 4,5 тысячи вариантов новостроек, эксперты пришли к выводу, что

к концу 2018 года быстрее поднимаются цены на вторичное жильё. Повышения стоимости новостроек специалисты ожидают во второй половине 2019 года, так что покупателям стоит поторопиться с выбором.

Подъём «вторички»

По данным аналитиков N1.RU, за прошедший год рост цен на вторичное жильё в среднем составил 6,25 %, с 41 600 до 44 200 рублей за квадратный метр. Самый резкий скачок совершили «трёшки», поднявшись в цене на 7,47 %, в среднем с 41 500 до 44 600 рублей за «квадрат». На втором месте оказались подорожавшие на 6 % однокомнатные квартиры с ценником 44 200 рублей за квадратный метр в отличие от прошлогоднего — 41 700 рублей. Стоимость «двушек» к концу 2018 года достигла средней отметки в 43 900 рублей за «квадрат», поднявшись на 5,78 % в сравнении с ноябрем 2017 года (41 500 рублей за квадратный метр).

Наиболее демократичными остались цены на жильё в Ленинском, Октябрьском и Советском районах Омска (40 600–41 800 рублей за квадратный метр). Самыми дорогими традиционно оказались Центральный округ и Левобережье, где стоимость «квадрата» значительно выше: 46 500–47 300 рублей.

По подсчётам аналитиков, к началу 2019 года средняя стоимость однокомнатной квартиры в Омске — 1 540 000 рублей, «двушки» — 2 280 000, а трёхкомнатной — 3 220 000 рублей.

Обманчивая стабильность новостроек

Более спокойные темпы в 2018 году показал первичный рынок жилья, где годовой рост цен составил 3,53 %, в среднем с 39 700 до 41 100 рублей за «квадрат».

Эксперты по недвижимости связывают это «затишье» с тем, что за последний год в сегменте «первички» появилось больше малогабаритного жилья. Данную тенденцию подтверждает и статистика N1.RU. Например, за последний год ощутимо уменьшились площади однокомнатных квартир в новостройках Кировского района: с 42 до 39 квадратных метров. А квадратуру двух- и трёхкомнатного жилья значительно «урезали» по всему городу: на 2,8 % в среднем уменьшились «двушки» и на 4,72 % «трёшки». Наибольшему сокращению подверглись площади трёхкомнатных квартир Левобережья со 101 до 80 квадратных метров.

Проанализировав цифры, можно сказать, что именно самый большой объём строящихся жилых комплексов и уменьшение жилых площадей позволили новостройкам Кировского района удержать цены: за год стоимость выросла всего лишь на 3,09 % (с 38 800 до 40 000 рублей за квадратный метр). В тройку самых экономичных новостроек вошли Ленинский и Центральный округа (37 900 и 39 500 рублей за «квадрат»). До 40 700 рублей за квадратный метр подросла стоимость жилья в Октябрьском районе. Наиболее значительно, на 13,45 %, поднялись цены на «первичку» в Советском округе: с 40 900 в ноябре 2017 до 46 400 рублей за «квадрат» в декабре 2018 года.

В среднем к Новому году стоимость омских новостроек лишь немного «обошла» цены на вторичном рынке: однокомнатный «новострой» — 1 630 000 рублей, «двушки» — 2 440 000, трёхкомнатные можно было купить за 3 330 000 рублей.

Отложенный спрос решает вопрос

Все специалисты сходятся во мнении, что такой «тишины» на омском рынке, как в 2017 году, уже не будет, но о выходе из кризиса говорить ещё рано.

«Рост цен сигнализирует о том, что строительная отрасль в упадке, — поясняет глава агентства недвижимости «АВЕСТА-РИЭЛТ» Валерий Райс. — В первой половине года, я думаю, омский рынок недвижимости ещё будет поддерживать спрос тех покупателей, которые сидели до последнего и думали, покупать или не покупать».

Главный совет риелторов покупателям: не переждать, так как цены на недвижимость уже оттолкнулись от дна. Самым удачным временем для покупки было конец 2017 — начало 2018 года, так что откладывать — значит, упустить момент.

«В 2019 нас ждёт такой же стабильный плавный прирост цен, как и во второй половине 2018, — говорит директор группы компаний «ОМЭКС» Максим Репин. — Рост будет незначительный, возможно, чуть больше, чем инфляция. Сейчас всё держится на ипотеке, но повышение ставок означает, что в 2019 году сделок будет меньше. Дешёвые квартиры будут выкупаться в первую очередь достаточно быстро. Более дорогие объекты будут «стоять», и этот фактор тоже повлияет на увеличение средней стоимости квартир».

Аналитики группы компаний «ОМЭКС» отмечают, что прошлогодний рост ипотечных ставок на 0,5–1 % после спровоцировал «оживление» на рынке. В октябре в Омске было зарегистрировано рекордное число ипотечных договоров — сработал механизм так называемого отложенного спроса. Однако уже в ноябре, по данным Росреестра, ипотека «просела» почти на 15 %. Поскольку реальные доходы населения не растут, удорожание ипотеки приведёт к сокращению платёжеспособного спроса на жильё. Насколько именно — зависит от темпов роста ставок, считают эксперты.

Кризис новостроек

Однозначно поторопиться, по мнению специалистов по недвижимости, стоит покупателям, нацелившимся на «первичку». И не только из-за новых изменений в законе о долевом строительстве. По оценкам экспертов, 2019 год для Омска станет временем дефицита новостроек, что тоже внесёт свой вклад в рост цен на недвижимость.

«Когда растут цены на новостройки, они всегда цепляют за собой «вторичку», — говорит Валерий Райс. — Потому что именно новостройки — законодатели ценообразования на рынке недвижимости. Цены на «первичку» стали расти первыми где-то с осени и за 2018 год повысились на 5–10 %. В 2019 году новостроек в Омске сдастся в эксплуатацию ещё меньше, чем в прошлом году, и поэтому их стоимость точно вырастет».

Аналитики предрекали дефицит первичного жилья ещё в прошлом году.

«По нашим расчётам, на сегодняшний день в городе порядка 1 000 ликвидных квартир на первичном рынке, — предупреждает Максим Репин. — Ажиотажа не будет, но выбор станет меньше. Мой совет: людям лучше покупать сейчас только то, что действительно нужно, и покупать не откладывая».

Анна Акелькина
Фото: N1.RU, depositphotos.com